来源：证券时报·e公司

作者：毛可馨

8月26日，美的置业（3990.HK）披露半年报并召开业绩发布会。报告期内公司实现合约销售额约826亿元，同比增长71%，规模增速位于行业第一梯队。期内会计收入330亿元，同比增长57.8%；核心净利润31亿元，同比增长31.6% ；归母核心净利润23亿元，同比增长11.2%。

重仓高线城市 规模增速稳健

美的置业重点布局有持续人口流入和经济增长的珠三角、长三角经济区。报告期内，市占率排名前十的城市贡献销售比例48%，其中当地排名前十的城市数量有21个。一线、二线及强三线城市的销售占比提高到78%，公司表示往后的土地投资仍将集中在这些区域，并努力实现销售占比85%以上的目标。

具体来看，浙闽区域上半年合约销售增速174%，珠三角区域销售增速96%，沪苏区域销售增速59%。公司合约销售均价较2020年同期增长9.3%至人民币12028元/平方米，均价增速优于同梯队房企。

美的置业在拿地方面坚持多元化战略。上半年，公司在19个城市新增土储，新增总建筑面积 440万平方米，新增强三线及以上城市拿地占比87%，新增沪苏、浙闽、珠三角区域总建筑面积占比 65%，较2020年上半年新增提升10%。

在城市更新方面，公司报告期内新增旧改合同面积1077万平方米，估算货值1362亿元。截至报告期期末，累计已转化土储面积287万平方米，累计已转化货值380亿元；同时美的置业开拓新的旧改方向，通过投资顺银产融平台着力村级工业园改造。值得一提的是，当前旧厂及旧村居待转化的22个项目中，有17个项目位于珠三角。

美的置业执行副总裁王全辉在业绩会上表示，公司城市更新布局将着重珠三角大湾区，贵阳、昆明等有经验的区域以及更新难度较小的旧工厂等项目对象，并且将依据政府旧改政策的方向做相应调整。

预计明年转绿档 多元化业务持续推进

值得一提的是，公司净负债率已实现五连降，下降至58.2%，现金短债比显著提升至2.21，扣除预资产负债率下降至74.7%。

美的置业首席财务官林戈在会上称，公司最快明年可以实现“三条红线”全部转为绿档。具体措施包括严格按照40%预算拿地，同时加快去化以及回款效率，增加经营性现金流的厚度，以降低对负债的占用以及依赖；二是加快交付结转，增厚净资产；三是善用现在的合作开发模式，保持自己至少有65%以上的权益，通过引入优质的少数股东权益来增加公司的权益资本。此外，未来公司负债结构不会有太大变化，相信融资成本将会进一步下降。

上半年，美的置业新增有息负债融资成本进一步降低至4.74%，加权平均融资成本实现5连降，降至4.92%。此外，美的置业持有现金总量321亿元，银行授信额度增长至1432亿元，尚未动用的银行授信额度增长至899亿元，，现金及金融资源充裕。

市场颇为关心房地产监管政策影响，王全辉回应称，上半年政策收紧确实对回款产生了影响，贷款政策收紧也对成交产生冲击，但公司认为这些影响是暂时的，相信政策会根据市场变化做出相应调整。

“对于下半年，我们监测到7月、8月成交量出现一些下降，也会对9月、10月旺季的数据做动态检测，根据监测情况调整策略。公司三年规划也会在每年进行滚动复盘，根据市场变化做出动态调整。”王全辉称。

“房地产行业已经进入制造业逻辑，原来依靠粗放式经营和不断加大外部杠杆的逻辑要被颠覆。”美的置业董事局主席、执行董事兼总裁郝恒乐在会上表示，目前看来从地价到房价的毛利空间都相对固定，能否依靠精细化运营实现毛利就看企业自身能力。制造业逻辑意味着高度重视客户研究，深度挖掘客户的需求，高度重视产品功能体验以及后端服务，“一定要按照制造业的逻辑来做经营，这也是美的置业的基因和优势。”

此外，美的置业在推进多元化业务探索，具体包括物业服务、商业服务、产业多元化等。公司管理层介绍，物业服务目前合同面积约7500万平方米，争取在今年底达到1亿平方米；产业多元化包括智慧家居、智慧社区等，预计今年新增合同20亿元，全年预计收入增长40%至15亿，第三方业务预计占比50%。

睿住科技作为美的置业“四大主航道”中产业航道的重要载体，上半年业绩保持稳定增长，截至报告期末，相关产业累计投入超10亿元；整体研发投入超1亿元。公司管理层表示，不排除在适当时间推动睿住科技上市计划。

截至8月26日午间收盘，美的置业报收每股14.96港元，涨3.6%，总市值185亿港元。